Por: Norma Villalobos
Asociada – LatinAlliance El Salvador
Estamos acostumbrados a que una vez que adquirimos una propiedad, tenemos la absoluta libertad de disponer de ella según nuestra necesidad, pues somos dueños y nos corresponde el uso, el goce y la disposición del bien que adquirimos; sin embargo cada vez es más común para los inversionistas y empresas desarrolladoras de proyectos inmobiliarios llevar a cabo todo tipo de construcciones habitacionales, de oficinas y de plazas comerciales, sometidas al régimen de propiedad en condominio, donde esa libertad se ve limitada en beneficio de una vida en comunidad que representa la propiedad en condominio.
El Condominio se define por el Derecho Civil[1] como la situación en la que la propiedad de una cosa es compartida por dos o más personas; para el caso, la propiedad del inmueble le pertenece a varias personas.
Este régimen especial es una modalidad del derecho de propiedad que se caracteriza porque su titular tiene la propiedad exclusiva o privativa sobre una casa, apartamiento, piso o local (con ciertas limitaciones en beneficio del condominio), pero comparte la copropiedad de las áreas que son comunes para los condóminos (habitante del condominio en calidad de propietario, arrendatario, usufructuario u otro) en proporción al valor de su casa, apartamiento, piso o local adquirido, áreas de las cuales puede gozar cumpliendo con ciertas cargas; este derecho es inseparable del dominio que tiene sobre la casa, apartamiento, piso o local y no se puede gravar ni enajenar por separado.
Es indudable que el régimen de propiedad en condominio aporta grandes beneficios para los condóminos, puesto que con él se disminuyen los costos para la adquisición y mantenimiento de las áreas comunes. Es así como podemos ver con mayor frecuencia que es más fácil acceder a vivir o hacer negocios dentro de un complejo residencial y torres de edificios corporativos que gozan de grandes comodidades y accesorios, que de no pertenecer al condominio su costo sería muy elevado, de difícil adquisición y de costoso mantenimiento.
Este régimen es propio de los Centros Comerciales, cuyos locales pueden ser propiedad privada de sus titulares o ser arrendados por los mismos y gozan de ciertas áreas que son comunes para todo el centro comercial como los pasillos, áreas verdes, ascensores, baños, estacionamientos, entre otras.
Las decisiones que rigen la vida en el condominio son tomadas por la Asamblea de Propietarios conformada por los propietarios de las diferentes casas, apartamentos, pisos o locales; representando la autoridad máxima del condominio, cuyas decisiones – que son tomadas por mayoría y son de obligatorio cumplimiento para todos- generalmente tienen que ver con la buena administración de las cosas comunes del condominio y relaciones entre los condóminos. La Asamblea de Propietarios nombra a una Junta Directiva y a un Administrador del Condominio que puede ser una persona natural o jurídica.
Pero como toda vida en comunidad, la propiedad en condominio pone de manifiesto algunas situaciones que son comunes en la convivencia cotidiana y que ameritan ser reguladas de manera concreta para facilitar las relaciones entre los condóminos; por ejemplo, la limitación en la construcción arquitectónica de las casas, apartamientos o locales comerciales, el manejo del ruido y el pago de las cuotas de mantenimiento de las áreas comunes, que son definidas en Asamblea de Condóminos y son obligatorias para todos los condóminos; sin embargo no siempre son cumplidas por todos, siendo necesaria una legislación que tome en cuenta la forma de tratar estas particularidades.
Adicional a regirse por las leyes nacionales, cada condominio tiene su propio Reglamento que representa su regulación interna sobre las relaciones de propiedad, comunidad y administración entre los diferentes propietarios u ocupantes del condominio; en este reglamento se definen fundamentalmente las cosas comunes, atribuciones de la Asamblea de Propietarios, Junta Directiva y Administrador.
En El Salvador esta modalidad del derecho de propiedad es regulada por una ley que data de 1961, Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos, que ya no responde a las actuales tendencias de vida en condominio, por lo que el Reglamento del Condominio juega un rol fundamental para regular la convivencia en el mismo, en las condiciones actuales en que se desarrolla esta modalidad especial de propiedad; mientras contemos con una ley que armonice con la realidad.
[1] Domínguez Martínez, Jorge Alfredo. Derecho Civil parte general: personas, cosas, negocios jurídicos e invalidez.