El Salvador, de los pocos países de la región, cuenta con una legislación y mercado de capitales modernos, eficientes y de gran contribución para el desarrollo de los sectores públicos y privados. Su fortaleza normativa está sustentada por su régimen regulatorio y de supervisión fuerte, maduro y técnicamente apto para darle esa predictibilidad y seguridad a largo plazo, como es el rol regulatorio del Banco Central de Reserva, entidad normativa y la Superintendencia del Sistema Financiero, ente supervisor, sin dejar al margen el rol que ejerce la Bolsa de Valores de El Salvador y demás entidades.
Esta sustentabilidad, ha permitido que desde el año 2014 fuese emitida la Ley de Fondos de Inversión y a partir del 2018 su normativa técnica, como la NDMC-02 Normas Técnicas para la autorización de constitución, inicio de operaciones, registro, gestión de operaciones de las Gestoras de Fondos de Inversión, y para el caso que tratamos en este artículo, las NDMC, 06, 07, 11, 13, 16, NPB4-42 y la NDMC-17 Normas Técnicas de Fondos de Inversión Cerrados Inmobiliarios. Es complementaria a todas ellas la Ley de Mercado de Valores, y su Reglamento.
Para su comprensión general, un Fondo de Inversión está formado por el conjunto de aportes de diversos inversionistas a quienes se denomina partícipes; es administrado por una sociedad anónima llamada Gestora, por cuenta y riesgo de los inversionistas. El valor de los aportes de los partícipes, así como cualquier tipo de rendimiento que reciban, está en función del resultado financiero de los activos del Fondo.
Dicho Fondo es de propiedad exclusiva de los partícipes, siendo un patrimonio independiente y diferente al de la Gestora de Fondos de Inversión. Cada Fondo se expresa en cuotas de participación, con el objeto de determinar la parte que le corresponde a cada uno de los inversionistas dentro del patrimonio de este.
La Gestora de Fondos de Inversión debe invertir este patrimonio en valores y otros bienes; además, puede mantenerlo en depósitos bancarios, todo de conformidad a lo prescrito por la ley, a lo establecido en el reglamento interno de cada Fondo y a la normativa específica dictada por el Banco Central de Reserva de El Salvador.
Para efectos de la ley, los Fondos de Inversión se clasifican en: a) Fondos de Inversión Abiertos: Aquellos que no tienen un plazo definido y los partícipes pueden rescatar sus cuotas de participación en cualquier tiempo, total o parcialmente. b) Fondos de Inversión Cerrados: Aquellos que tienen un plazo definido y los partícipes solo podrán recibir lo que les corresponda de sus cuotas de participación al final del plazo del Fondo y en los casos establecidos en la ley, pudiendo sus cuotas de participación ser negociadas en mercado secundario.
La Gestoras de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Fondos se constituyen en forma de sociedades anónimas de capital fijo, inicial de $500,000.00 dólares de los Estados Unidos de América, debidamente suscrito y pagado en su totalidad. Son autorizadas por la Superintendencia del Sistema Financiero, primeramente, con el acto constitutivo de la sociedad anónima, luego el de operación de sus actividades y finalmente la autorización del fondo cerrado. Este proceso es relativamente expedito, una vez completado un dossier de requerimientos técnicos y legales a cargo de los inversionistas, en compañía de sus asesores experimentados. Los tiempos de respuestas pueden oscilar entre 8 a 10 meses, dependerá de que tan diligente es la parte solicitante y que la entidad pública SSF tenga la empatía y compromiso con los tiempos de respuesta.
De conformidad al Art. 45 y 97 de la Ley de Fondos de Inversión, los inversionistas pueden efectuar aportes en bienes inmuebles construidos en su totalidad, ubicados en El Salvador que generen ingresos que provengan de su arrendamiento o su eventual venta, considerando límites mínimos y máximos.
Los Fondos Inmobiliarios se constituyen como Fondos Cerrados con un plazo definido, las inversiones en inmuebles de este tipo de Fondos solamente podrán asumir los riesgos inherentes a la actividad inmobiliaria y no los riesgos de las diferentes actividades que realicen los arrendatarios de los bienes inmuebles. Los Fondos Inmobiliarios deben expresar su objeto en su reglamento interno, así como en todo documento que sea remitido a los partícipes y en toda información que respecto del Fondo Inmobiliario sea difundido por la Gestora. Los partícipes de estos Fondos solo pueden recibir lo que les corresponda de sus cuotas de participación al final del plazo del Fondo, según lo establecido en la Ley de Fondos, pudiendo sus cuotas ser negociadas en mercado secundario.
Los Fondos Cerrados Inmobiliarios cuentan con un patrimonio mínimo de US$350,000.00 y al menos con diez partícipes, o bien dos partícipes, si entre ellos hay un inversionista institucional; monto y número que deberán ser alcanzados en el plazo de seis meses, contado desde la fecha en que el Fondo sea asentado en el Registro. Cuentan con un Comité de Vigilancia integrado por tres miembros, son electos por la asamblea ordinaria y duran un año en sus funciones, son remunerados con cargo al Fondo y pueden ser reelectos.
Los partícipes se reúnen en asambleas ordinarias o extraordinarias. Las asambleas ordinarias se celebran una vez al año, dentro de los cinco meses siguientes a la fecha de cierre de cada ejercicio, para decidir respecto de las materias propias de estas asambleas. Las asambleas extraordinarias pueden celebrarse en cualquier tiempo, cuando lo exijan las necesidades del Fondo, para pronunciarse respecto de cualquier materia que la ley o el reglamento interno del Fondo asignen al conocimiento de esas asambleas y siempre que tales materias se señalen en la convocatoria.
Los activos en los cuales invierta un Fondo no son embargables ni están sujetos a ningún tipo de medida cautelar o preventiva por los acreedores de la Gestora o de los partícipes.
Los Fondos de Inversión Abiertos y Cerrados están excluidos de la calidad de contribuyentes del Impuesto a la Transferencia de Bienes Muebles y a la Prestación de Servicios (IVA), del pago del Impuesto sobre la Renta (ISR) y de cualquier otra clase de impuestos, tasas y contribuciones especiales de carácter fiscal.
No obstante, los Fondos de Inversión Cerrados Inmobiliarios tienen el carácter de contribuyentes para fines de la Ley de Impuesto a la Transferencia de Bienes Muebles y a la Prestación de Servicios. Las transferencias de inmuebles a favor de Fondos de Inversión Cerrados, en concepto de aportaciones y las adquisiciones que los Fondos de Inversión Cerrados Inmobiliarios realicen, están exentas del Impuesto sobre la Transferencia de Bienes Raíces. Las transferencias de activos para conformar un Fondo de Inversión, ya sean muebles o inmuebles, estarán igualmente exentas de toda tasa de cesiones, endosos, inscripciones registrales y marginaciones.
Durante los 5 años siguientes a la constitución del primer Fondo de Inversión, los partícipes personas naturales están exentas del pago del Impuesto sobre la Renta por los ingresos, réditos o ganancias provenientes de sus cuotas de participación en Fondos de Inversión Abiertos y Cerrados. Vencido ese plazo, dichas rentas o ganancias tienen el tratamiento de la Ley del Impuesto sobre la Renta y demás leyes aplicables.
Todo ingreso, rédito o ganancia proveniente de las cuotas de participación en Fondos de Inversión Abiertos o Cerrados, obtenidos por personas jurídicas están sujetos al tratamiento tributario establecido en la Ley del Impuesto sobre la Renta. En los casos en que los ingresos que perciba la persona jurídica, provengan de inversiones en valores exentos del pago del impuesto sobre la renta, ese ingreso, rédito o ganancia estará igualmente exento.
La industria de la construcción de El Salvador, previo a la pandemia, se dirigía a un desarrollo inmobiliario no antes visto. El levantamiento de centros comerciales, torres de apartamento, de oficinas, hoteles, zonas francas, centros de logística, y otros, estaban generando un alto valor. Al mes de marzo de este año, se ejecutan unos $1,000 millones de dólares en proyectos privados, los que se dividen en un 72 % entre apartamentos y viviendas, 6 % de vivienda de interés social, un 16 % en obras de comercio y oficinas y el otro 6 %, en bodegas y proyectos turísticos. Para marzo del 2021, según la Cámara Salvadoreña de la Construcción, CASALCO se espera una recuperación en proyectos públicos y privadas por el orden de los $1,200 millones de dólares, buscando con ello una mejoría del déficit por el efecto de la pandemia.
El levantamiento de capital y administración de los recursos no es exclusivo de la banca tradicional, sino de la multiplicidad de vehículos financieras que existen hoy en la plaza, como instrumentos para atender a los sectores privados o públicos en su constante e inquietante deseo de crecer y de contar con el capital necesario para lograr esos fines. De ahí que los fondos de inversión cerrados inmobiliarios constituyen una excelente opción.