Nuestro jefe del área de Corporativo y líder del área de Derecho Inmobiliario en El Salvador, Mario Costa, participó en al última edición de la revista AGENDA con un artículo sobre el auge del Desarrollo Inmobiliario en el país y su legislación.

Con el crecimiento del sector inmobiliario en El Salvador durante los últimos años, se vuelve imperante la creación de una normativa que se adecúe a la realidad nacional actual y cumpla con las necesidades de los proyectos inmobiliarios, tanto en su desarrollo como en su funcionamiento.

En El Salvador, hay en ejecución una diversidad de proyectos inmobiliarios en la actualidad, entre ellos residenciales, habitacionales, industriales, comerciales, corporativos, hoteleros y “mixtos”, lo que ha  provocado un impulso en el crecimiento económico del país, con la generación de fuentes de trabajo para la población e ingresos fiscales para el Estado. Eso ha hecho que resulte imperativo el apoyo y los estímulos necesarios de parte del Gobierno para los empresarios e inversionistas, de forma que puedan seguir impulsando la industria inmobiliaria.

Desde el punto de vista legal, comúnmente los proyectos inmobiliarios  se someten bajo  régimen de condominio, que es definido por la doctrina como:  la modalidad de derecho de propiedad por la que su(s) titular(es), el condominio, tiene por una parte la propiedad exclusiva y singular respecto de una vivienda, departamento, piso o local, como unidad privativa de las que un inmueble consta y; por la otra, una participación en la copropiedad de los elementos comunes de dicho inmueble, en proporción al valor de su unidad.

Es importante destacar que este régimen, a la fecha, está normado en El Salvador por una ley que se remonta a 1961, y sus posteriores reformas en la década de los setentas; es decir, la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos, sobre la que existen vacíos legales o desfases que imposibilitan responder a las actuales necesidades que se presentan en la práctica, durante el desarrollo y funcionamiento de los proyectos inmobiliarios.

 

Necesidad de modernizar la legislación

Todo pareciera indicar que la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos, en el momento de su creación, se centró principalmente en regular aquellas reglas específicas de comunidad y convivencia pacífica entre los distintos propietarios de proyectos de viviendas o habitacionales, lo cual ya no es coherente con la realidad actual, puesto que existen otros tipos de condominios para centros comerciales, hoteles, oficinas, entre otros, cada uno con sus propias particularidades y necesidades.

Hay algunos aspectos que la legislación actual no contempla, o si los contempla estas previsiones legales adolecen de deficiencias de orden práctico, que vienen a afectar la efectividad de los derechos y obligaciones de los condóminos (propietarios) entre sí, frente al condominio y a terceros. Entre estos aspectos, principalmente, menciono los siguientes:

Las sanciones por transgresión de prohibiciones podrían ser no proporcionales a la gravedad del daño ocasionado. A manera de referencia, la ley vigente contempla taxativamente prohibiciones para los propietarios o habitantes de algún piso o apartamento, tales como: destinar esas áreas para usos contrarios a la moral o buenas costumbres, ejercer actividades que comprometan la seguridad del edificio, hacer obras que puedan perjudicar o comprometer la solidez o seguridad del edificio, entre otros.

Ante la eventual acción u omisión de un propietario que incurra en esas transgresiones, la ley dispone de multas muy reducidas (multa de US$57.14 hasta US$114.29, pudiendo duplicarse y seguirse aumentando hasta 10 veces su valor en caso de reincidencias), las cuales no son lo suficientemente disuasivas para evitar las transgresiones y la reparación del daño para los demás propietarios, terceros y el condominio en general. En tales condiciones, se hace imperativo que la ley establezca sanciones que sean proporcionales a la gravedad del acto y que posibiliten el incumplimiento de las reglas del condominio.

Asimismo, la ley no prevé un previo procedimiento alterno de solución de conflictos  que pueda permitir la pronta solución de los mismos a un corto plazo, sin que necesariamente tenga que recurrirse a un proceso judicial engorroso y lento.

Inconvenientes para la toma de decisiones en Asamblea de Propietarios debido al quórum establecido por ley. La Asamblea de Propietarios es la autoridad suprema en el condominio y la conforman todos los propietarios de una vivienda, local, piso, apartamiento o área privativa. Conforme a ley, por regla general, la asamblea se constituye cuando asista por lo menos la mayoría de los propietarios; y toda resolución para que surta efecto, deberá ser tomada con más de los dos tercios de votos de los condóminos que asistan y que representen por los menos las tres cuartas partes del valor del edificio, salvo los cómputos para casos especiales que la misma ley señala.

En definitiva, el quórum que establece la ley para la toma de acuerdos por parte de la Asamblea de Propietarios, podría resultar para algunos proyectos inmobiliarios desventajoso, ya que los quórums respectivos son elevados, lo cual representa una dificultad o traba para poder acordar resoluciones trascendentales para la vida del condominio (por ejemplo: nombramiento de administrador de condominio).

Integración de fases o etapas de un condominio. Es muy frecuente que algunos proyectos inmobiliarios se desarrollen por fases o etapas, al someter primeramente un inmueble bajo régimen de condominio, existiendo otras  áreas que de forma paulatina quedan reservadas para futuro desarrollo y luego son incorporadas al proyecto en cuestión.

La ley vigente no contempla de forma expresa la forma en que pueden integrarse estas áreas, de manera que los inmuebles (fases o etapas) que formen parte del proyecto sean regulados como una unidad y bajo un solo reglamento de administración, sin lograr, en ese sentido,  orientar al desarrollador del proyecto para hacer realidad lo antes expuesto.

No hay sanciones o medidas para el condómino moroso. Conforme a ley, los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de su piso o apartamiento, los gastos de administración y mantenimiento de las cosas comunes del condominio, sin que puedan liberarse de tal responsabilidad.

Ante el eventual incumplimiento por parte de un condómino en su obligación de contribuir con estos gastos, para ejecutar el adeudo debe seguirse el proceso judicial respectivo, lo cual implica tiempo y costo para el condominio.  Por ello, es recomendable que la ley disponga de multas e intereses legales que incrementen el monto de lo adeudado por el tiempo que dure el estado de morosidad. Tal medida contribuiría a que los condominios se resarzan de los gastos que forzosamente han de sufrir a consecuencia de la persecución judicial del adeudo, así como posibilitaría a que los condóminos cumplan de forma voluntaria con sus obligaciones de pago.

Por otra parte, es importante destacar la necesidad de conceder personería jurídica propia al condominio como tal, a fin de que este pueda ejercer derechos y contraer obligaciones, lo cual podría lograrse con la sola inscripción de la escritura de sometimiento bajo régimen de condominio y el depósito del reglamento administrativo respectivo ante el Registro de Propiedad Raíz e Hipotecas, para dar certeza y seguridad a los actos jurídicos que realice o celebre.

En conclusión, en mucho de lo no previsto por la ley vigente, en la práctica ha tenido que ser resuelto por los desarrolladores de proyectos o propietarios de los condominios, mediante disposiciones contenidas en sus reglamentos de administración; siendo a la vez importante hacer notar, que algunos  de los anteriores aspectos señalados han sido considerados para un anteproyecto de ley de condominios que aún está en estudio. Al respecto, es esencial que la nueva normativa a implementar tenga por objeto incentivar en mayor medida el crecimiento del sector inmobiliario, garantizando a la vez los derechos y obligaciones de los condominios que forman parte de un condominio.

Normativa de acuerdo a la realidad

  • El crecimiento del sector inmobiliario es real y evidente en El Salvador, como producto del esfuerzo empresarial de incrementar las actividades urbanísticas y de construcción en el país.
  • Se necesita contar con un marco normativo que se adecúe a las nuevas realidades imperantes en los distintos proyectos inmobiliarios, tanto en su desarrollo como su funcionamiento.

Puede descargar la versión online del artículo en este enlace.

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