Por: Sandy Rodríguez
El Decreto 18-2026, aprobado por el Congreso de Guatemala el 29 de julio de 2026, establece en su texto aprobado una tasa de cero por millar para inmuebles destinados a vivienda, uso residencial o mixto, y una escala de 3, 6 y 9 por millar para inmuebles comerciales. Todavía no está vigente.
¿Qué implican las reformas al IUSI en Guatemala?
Las reformas al IUSI en Guatemala representan una modificación relevante al tratamiento tributario de los bienes inmuebles. El cambio no se limita a crear beneficios para determinados propietarios: la redacción aprobada por el Congreso establece una tasa diferenciada según el uso del inmueble, favoreciendo a las propiedades destinadas a vivienda y manteniendo el impuesto para los inmuebles comerciales.
El Decreto 18-2026 fue aprobado por el Congreso el 29 de julio de 2026, pero aún debe ser remitido al Organismo Ejecutivo para su sanción o veto. En caso de ser sancionado, deberá publicarse en el Diario Oficial antes de que comiencen a transcurrir los plazos de vigencia establecidos en el propio decreto. Por tanto, las empresas y propietarios no deben aplicar todavía las nuevas tasas ni asumir que los beneficios ya se encuentran disponibles.
Nuevas tasas del IUSI para viviendas e inmuebles comerciales
Uno de los cambios más importantes se encuentra en la reforma al artículo 11 de la Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles.
Según el texto aprobado, las tasas quedarían estructuradas de la siguiente manera:
| Clasificación del inmueble | Valor inscrito | Tasa propuesta |
| Vivienda, uso residencial o uso mixto | Cualquier valor | 0 por millar |
| Uso comercial | De Q0 a Q500,000 | 3 por millar |
| Uso comercial | De Q500,000.01 a Q1,000,000 | 6 por millar |
| Uso comercial | De Q1,000,000.01 en adelante | 9 por millar |
La tasa por millar indica la cantidad que debe pagarse por cada Q1,000 del valor inscrito del inmueble. Por ejemplo, una tasa de 3 por millar equivale a Q3 por cada Q1,000 de valor registrado.
La redacción aprobada después de la revisión legislativa amplía significativamente el beneficio habitacional, al establecer una tasa de cero por millar para los inmuebles destinados a vivienda, uso residencial o uso mixto. Para los inmuebles comerciales se conserva una escala progresiva de 3, 6 y 9 por millar.
¿Qué se entenderá por vivienda habitual?
El Decreto 18-2026 incorpora el concepto de vivienda habitual como el inmueble destinado principalmente —aunque no necesariamente de forma exclusiva— a habitación y que constituya la residencia principal y permanente del contribuyente y de su núcleo familiar.
La definición admite que dentro del inmueble se desarrollen actividades económicas lícitas de carácter familiar, realizadas directamente por el propietario o por integrantes de su núcleo familiar y a pequeña escala, siempre que estas actividades no desplacen ni desnaturalicen el uso predominantemente habitacional.
El inmueble también deberá encontrarse inscrito en el Registro General de la Propiedad e identificado mediante número de finca, folio y libro.
Esta definición es particularmente relevante para viviendas en las que operan pequeños negocios familiares, oficinas domésticas, talleres o actividades de emprendimiento. No obstante, la clasificación aplicable debe analizarse según las características reales del inmueble, su inscripción registral, su uso predominante y los criterios que adopten las autoridades competentes.
Beneficios específicos para determinados propietarios
Además de la tasa de cero por millar para inmuebles destinados a vivienda, el texto aprobado contiene beneficios relacionados con la vivienda habitual aplicables a personas individuales.
Exención para personas mayores de 60 años
Se reconoce una exención especial cuando el inmueble destinado a vivienda habitual pertenezca a una persona mayor de 60 años.
Exención por permanencia y cumplimiento tributario
También se contempla un beneficio cuando concurran conjuntamente determinadas condiciones, entre ellas:
- que el propietario sea una persona individual;
- que el inmueble constituya su vivienda habitual;
- que el propietario haya cumplido con el pago del IUSI durante un período equivalente a 20 años.
Exoneración temporal para la primera vivienda financiada
El decreto contempla una exoneración para la primera vivienda del contribuyente cuando su adquisición se encuentre en proceso de amortización y el valor total aún no haya sido pagado.
El beneficio tendría una duración máxima de 20 años desde la adquisición o hasta la cancelación total del financiamiento, lo que ocurra primero. Solamente podría utilizarse una vez y respecto de un inmueble por contribuyente.
Las exenciones previstas no serían aplicables a personas jurídicas, se limitarían a un inmueble por contribuyente y no se transferirían automáticamente a un nuevo propietario.
Sin embargo, debe considerarse que la revisión final del artículo 11 estableció una tasa general de cero por millar para los inmuebles destinados a vivienda, uso residencial o mixto. La relación práctica entre esta tasa general y las exenciones especiales deberá evaluarse conforme al texto consolidado que eventualmente sea sancionado y publicado.
¿Cómo afectan las reformas al IUSI a las empresas?
Para las compañías, inversionistas y desarrolladores inmobiliarios, el principal impacto se concentra en los inmuebles de uso comercial.
Entre los activos potencialmente sujetos a las nuevas tasas se encuentran:
- oficinas corporativas;
- centros comerciales;
- locales;
- bodegas;
- parques industriales;
- centros logísticos;
- inmuebles destinados a arrendamiento comercial;
- terrenos o edificaciones utilizados para actividades empresariales.
La tasa aplicable dependería del valor inscrito y de la clasificación del inmueble. Por ello, las empresas deberán revisar si sus propiedades están correctamente identificadas como comerciales, residenciales o de uso mixto.
También será importante analizar los inmuebles que combinan vivienda y actividad económica. Aunque el texto aprobado asigna una tasa de cero por millar a los inmuebles de uso mixto, la delimitación de esta categoría podría requerir criterios administrativos y municipales adicionales.
Riesgos legales asociados con la clasificación de los inmuebles
La clasificación inadecuada de una propiedad podría generar diferencias de criterio con las municipalidades, especialmente cuando exista una discrepancia entre:
- el uso registrado del inmueble;
- su destino catastral;
- las licencias municipales;
- la actividad económica desarrollada;
- los contratos de arrendamiento;
- el uso real de la propiedad.
Por esta razón, no es recomendable asumir que un inmueble calificará automáticamente como vivienda, uso residencial o uso mixto únicamente por su apariencia o por la declaración del propietario.
Las compañías con portafolios inmobiliarios deberían realizar una revisión individual de cada activo y documentar su destino, titularidad, ocupación, valor inscrito y actividad económica.
Prohibición de condicionar servicios municipales al pago del IUSI
Entre las modificaciones aprobadas también se encuentra una prohibición dirigida a las municipalidades, sus dependencias, empresas municipales y entidades descentralizadas o desconcentradas.
De acuerdo con la enmienda aprobada, estas entidades no podrían condicionar la prestación de servicios públicos —como agua potable, recolección de basura, alumbrado u otros servicios básicos— al pago previo del IUSI.
El cobro del impuesto debería gestionarse mediante los procedimientos propios de la obligación tributaria, sin utilizar la prestación de servicios públicos como mecanismo de presión para obtener el pago.
Otros ajustes tributarios vinculados al sector inmobiliario
El Decreto 18-2026 también incorpora disposiciones que podrían tener efectos en operaciones de compraventa y transferencia de inmuebles.
Destino municipal del Impuesto de Timbres Fiscales
El texto aprobado dispone que la recaudación del Impuesto de Timbres Fiscales generada por segundas y posteriores ventas, permutas u otras transferencias de inmuebles tenga un destino específico a favor de la municipalidad donde se encuentre ubicado el bien, después de descontar los destinos previamente establecidos por la legislación.
La implementación requeriría coordinación entre el Ministerio de Finanzas Públicas, la Superintendencia de Administración Tributaria, el Registro General de la Propiedad y las municipalidades.
Exención de ganancias de capital para determinadas personas individuales
También se aprobó una modificación al régimen del Impuesto Sobre la Renta relacionada con las ganancias de capital derivadas de la enajenación onerosa de inmuebles ubicados en Guatemala.
El beneficio estaría dirigido a determinadas personas individuales, pero no se aplicaría, entre otros casos, a:
- personas jurídicas;
- fideicomisos;
- sucesiones indivisas que tributen como contribuyentes del ISR;
- entidades con o sin personalidad jurídica;
- personas individuales registradas con actividades de compraventa, lotificación, urbanización, construcción para venta, desarrollo, intermediación o comercialización inmobiliaria.
Por tanto, un inversionista o empresario dedicado habitualmente al negocio inmobiliario no debería asumir que la exención será aplicable a sus operaciones. El tratamiento debe revisarse según la naturaleza del contribuyente, su inscripción tributaria y la actividad económica realizada.
Estado actual y entrada en vigencia del Decreto 18-2026
Al momento de esta publicación, el Decreto 18-2026 ha sido aprobado por el Congreso, pero todavía no se encuentra vigente.
El siguiente paso es su remisión al Organismo Ejecutivo, que podrá sancionarlo u objetarlo mediante el procedimiento constitucional correspondiente. Si es sancionado, deberá publicarse en el Diario Oficial.
La enmienda de vigencia aprobada establece diferentes momentos de aplicación:
- las disposiciones generales entrarían en vigor 60 días después de su publicación;
- las reformas al régimen del IUSI entrarían en vigor 90 días después de su publicación;
- las modificaciones al Impuesto Sobre la Renta entrarían en vigor el 1 de enero del ejercicio fiscal siguiente al de su publicación;
- las disposiciones sobre el Impuesto de Timbres Fiscales entrarían en vigor el 1 de enero del ejercicio fiscal siguiente al de su publicación.
Estos plazos solamente comenzarían a transcurrir si el decreto es sancionado y publicado.
Buenas prácticas para empresas y propietarios
Ante las reformas al IUSI en Guatemala, las empresas, inversionistas y propietarios pueden considerar las siguientes acciones preventivas:
- Clasificar el portafolio inmobiliario. Identificar cuáles propiedades son residenciales, comerciales, industriales o de uso mixto.
- Revisar la información registral y municipal. Confirmar que la descripción del inmueble, su titularidad, valor inscrito y uso autorizado coincidan con la realidad.
- Estimar el impacto tributario. Calcular cómo las tasas de 3, 6 y 9 por millar podrían afectar los inmuebles comerciales.
- Revisar operaciones inmobiliarias futuras. Analizar el posible tratamiento del ISR, timbres fiscales y demás impuestos antes de realizar ventas, aportaciones, reorganizaciones o transferencias.
- Conservar documentación de respaldo. Mantener registros que acrediten el uso del inmueble, contratos, licencias, certificaciones registrales y comprobantes tributarios.
- Monitorear la publicación oficial. No implementar cambios contables, fiscales o contractuales hasta confirmar la sanción, publicación y fecha efectiva de vigencia.
Las reformas al IUSI en Guatemala podrían modificar significativamente la tributación inmobiliaria, principalmente al establecer una tasa de cero por millar para inmuebles destinados a vivienda, uso residencial o mixto, y mantener tasas progresivas para propiedades comerciales.
Para empresas, desarrolladores e inversionistas, la clasificación de los inmuebles, su valor inscrito y la naturaleza de cada operación serán factores determinantes. También será necesario evaluar las modificaciones relacionadas con ganancias de capital, timbres fiscales y facultades municipales.
Mientras el Decreto 18-2026 no sea sancionado y publicado, continúa aplicándose la normativa vigente. Una revisión legal y tributaria preventiva puede ayudar a las empresas a prepararse, identificar oportunidades y reducir contingencias derivadas de una interpretación incorrecta del nuevo régimen.
Este contenido tiene fines informativos y no sustituye asesoría legal personalizada. La aplicación de las reformas puede variar según el inmueble, el contribuyente, la actividad económica, la municipalidad competente y el texto definitivo que sea publicado.
En Latin Alliance acompañamos a propietarios, desarrolladores, inversionistas y empresas en la evaluación de sus obligaciones tributarias e inmobiliarias. Nuestro equipo puede analizar el impacto del Decreto 18-2026 en propiedades, operaciones y estructuras de inversión específicas, una vez se confirme su sanción y publicación oficial.
Preguntas Frecuentes:
¿El Decreto 18-2026 ya está vigente en Guatemala?
No. Aunque fue aprobado por el Congreso el 29 de julio de 2026, todavía debe completar el procedimiento ante el Organismo Ejecutivo y ser publicado en el Diario Oficial. Las nuevas disposiciones no deben aplicarse hasta que se confirme oficialmente su entrada en vigor.
¿Todas las viviendas dejarán de pagar IUSI?
El texto aprobado establece una tasa de cero por millar para inmuebles destinados a vivienda, uso residencial o mixto. Sin embargo, será necesario revisar el texto oficialmente publicado y los criterios de clasificación que utilicen las municipalidades para determinar cómo se aplicará el beneficio a cada propiedad.
¿Qué deben revisar las empresas que poseen inmuebles en Guatemala?
Deben verificar el uso y valor inscrito de cada propiedad, su clasificación registral y municipal, los contratos vigentes y las actividades económicas desarrolladas. Los inmuebles comerciales continuarían sujetos a tasas de 3, 6 o 9 por millar, según su valor.